2024年某个晚上，深圳市罗湖区东湖街道一栋老式二层自建房里，一根重达几十斤的木梁从两米多高的房顶突然砸下。东湖街道应急办主任楚明接到报告，被吓得不轻。所幸，这个房间是杂物间没有住人。他搭梯子爬上房顶查看，发现经年累月之下，房梁几乎被白蚁蛀空。街道立即请来安全专家对房屋整体检查，房主也对损坏部位进行了加固整改。
这样的险情楚明经历过不止一次，他所负责的辖区内，有不少老房子，经常让他忧心安全隐患问题。不过，从2025年6月下旬开始，这一问题有了一种预防路径：罗湖区东湖、黄贝两街道为辖区内990余栋老房子统一投保了房屋安全保险，保险内容覆盖房屋整体倒塌的财产损失、人员伤亡补偿、高空坠物造成的人员伤亡及财产损失等。
这是深圳首个真正落地的批量化房屋安全保险项目。黄贝街道应急办业务负责人刘奕告诉《中国新闻周刊》，此次房屋保险的一大创新在于风险减量服务，即保险公司把“事后补偿”变为“事前预防”，组建专业排查团队，介入被保险房屋日常隐患排查工作。在过去，这项工作只能由街道办开展，面临人手欠缺、专业技术不足的问题。
事实上，随着城市建筑纷纷迈入“中老年”，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，越来越成为社会关注的热点。
当房屋步入“中老年”
刘奕最近被一栋老楼折腾得有些焦虑。当第四次接到这栋楼墙皮脱落问题上报时，街道办、社区人员都赶到现场，指导物业拉起围挡，并开展后续处理。四次“掉皮”虽然没有造成人员损伤，但看着墙面上越来越大面积的墙皮脱落，刘奕心里始终悬着块石头：“万一哪天砸到人，后果不堪设想。”
刘奕向《中国新闻周刊》介绍，黄贝街道辖区内有近2700栋房屋，其中70％以上房龄超过30年，面临墙皮脱落、管网老旧等安全隐患。仅拿墙皮脱落来说，经过排查，一共26栋达到墙皮明显脱落的程度，其中部分伴随钢筋裸露、墙体贯穿性裂缝等结构性隐患。黄贝街道的老楼也是中国既有房屋的缩影。
目前，中国既有房屋正步入“中老年”。住房城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处处长梁浩曾向媒体介绍，截至2022年底，我国城镇有接近20％的既有房屋建成年份超过30年。这意味着，这些房屋都将进入设计使用年限的中后期，并且这一比例还将不断增加，预计到2040年前后，有近80％的房屋将步入“中老年”。
左图：深圳罗湖区东湖街道工作人员查看老房情况。
右四图：东湖街道部分已投保建筑。本版图/受访者提供
作为改革开放的前沿阵地，深圳城市化进程更早一步，也更早遭遇“楼房老龄化”难题。特别是数量庞大的城中村自建房屋，许多已有三四十年历史，出现地基沉降、墙壁倾斜、外墙裂缝等安全隐患。
楚明介绍，东湖街道下辖9个社区，其中，大望社区和梧桐山社区因地处生态保护区和水资源保护区红线内，既有房屋严禁翻修重建，导致这两个社区的老旧自建房尤其之多。经过2023年专项排查，在这两个社区的10个城中村中，共有206栋自建房存在安全隐患，如钢结构锈蚀、木结构腐蚀、关键构件缺乏支撑等。
为了破解老房安全隐患管理难题，近日，黄贝与东湖街道决定，为近千栋老房集体买保险。
房屋保险并非新鲜事物。2024年8月，住房城乡建设部相关负责人表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，北京、上海、广州、深圳等22个城市正在试点。
为什么想到引入保险机制参与管理老房安全问题？2024年，罗湖区发布《深化保险创新发展改革工作方案》，其核心是“费改保”模式。罗湖区金融服务署副署长陈佳能告诉《中国新闻周刊》，“费改保”指的是在社会治理风险多发领域，将政府原来拿来购买第三方服务的行政经费，转变为购买保险服务，让保险机构参与风险管控。
她进一步介绍，“费改保”的核心理念是引入保险机构的风险减量服务，即保险机构在事故发生之前，将更多资金精力主动投入保险标的风险管理当中，降低事故发生概率，减少保险公司后续需要赔付的风险。
中国人民财产保险深圳市分公司是此次中标保险机构（下称“人保财险深圳分公司”）。该公司机构业务部副总经理丁健告诉《中国新闻周刊》，风险减量服务在此次保单中的具体表现为，人保财险将聘请专业第三方巡查团队，定期对被保险房屋开展日常安全检查。
以东湖街道为例，按照保险合同约定，对于严重隐患房屋，巡查团队每月要全覆盖安全巡查。对于一定隐患和轻微隐患房屋，每两个月巡查一次，且每次巡查后要出具巡查报告给到街道办。此外，在龙舟水（华南地区端午节前后的一种大范围强降水）、台风季、汛期结束后，巡查团队要对辖区房屋开展一次全面排查。当街道办在日常自行巡查中发现房屋安全隐患，也可以让巡查团队来现场提供技术支持和解决方案。
不过，保险公司的巡查团队就像房屋的体检医生，只负责诊断房屋安全隐患和出具检测报告。法律规定，房屋所有权人是房屋使用安全责任人，房屋一旦出现安全隐患，还需要户主自行出资修缮。
保险机构承担的另一核心职能是，建立保险兜底赔偿机制，对房屋倒塌损失、第三方财产损失及人身伤亡提供风险保障。
不过，多位受访者强调，这一兜底属于有限责任兜底，即在找不到事故责任人或责任人无力承担赔偿的情况下，保险公司替政府履行一定责任的兜底。陈佳能举例，若发生高空坠物导致人员受伤，在无法确定责任人的情况下，伤者可能会向政府主张赔偿，此时政府基于部分责任承担或人道主义关怀，提供一定补偿资金，这笔钱将由保险公司负责赔付。
钱由谁出？
给老房上保险的念头萌生之初，楚明其实担心这件事“做不成”。
街道办跟几家保险公司面聊，让楚明没想到的是，面向政府客户的房屋保险，对保险公司来说也是新鲜事，既摸不清风险底数，也算不清收益账，保险公司最初纷纷表示“头大”。几轮接触下来，一些保险公司觉得利润不高，一些觉得产品难以设计，先后打了退堂鼓。
深圳罗湖区黄贝街道工作人员查看墙皮脱落的老楼。图/受访者提供
经历几个月的沟通，最终人保财险深圳分公司接下这个有挑战性的订单。东湖街道办跟保险公司产品设计部门坐下来，围绕风险评估、保障范围、服务内容、理赔流程等进行了几次头脑风暴，最终为东湖街道从0到1量身定制出一款保险产品。
目前，黄贝、东湖街道把近千栋老房纳保，但在保险标的与保障设计上，两个街道因风险差异而各有侧重。
东湖街道将206栋隐患自建房列为优先纳保对象。楚明解释，与商品房小区不同，自建房缺乏物业公司专业管护和维修基金支持，安全管理全凭业主自觉。而深圳大量自建房用于出租，房主疏于日常管理，租客又无力承担房屋安全风险责任，这类失管的房屋，是街道办工作人员的心头忧，因此这次优先为这批房屋投保。
同时，河道上盖的建筑、土石房屋、大跨度建筑（如大型体育场馆），因先天结构风险较高，被纳入重点巡查对象。“我们拢了拢，把这十几栋高风险建筑也纳保，基本上是哪里特别让人放心不下，就优先保哪里。”楚明说。
在保障范围上，黄贝街道则做了针对性调整：增加房屋部件高空坠物导致的人身及财产损失赔付。
刘奕告诉《中国新闻周刊》，相较于房屋整体坍塌等极端事件，高空坠物的发生概率更高。经过现实考量，这一项目被补充进招标需求书。
但纳入保障只是第一步，谈判桌上，街道办和中标保险公司产品设计部门经历了多轮磋商。最初，保险公司认为高空坠物界定过于宽泛——小到一个房屋零件，大到一块广告牌，都可能触发理赔，公司“根本兜不住底”。而且，黄贝街道一共有41栋楼房带有玻璃幕墙，80％都是超过25年的老旧玻璃幕墙，其中一栋楼房多片玻璃都出现裂痕。保险公司表示，鉴于以上情况，如果高空坠物要纳保，价格必须额外加10万以上。
为了“压价”，黄贝街道把高空坠物范围逐渐缩小到“房屋部分倒塌、幕墙破裂、外墙脱落”三类情形。同时也表示，过去一年，街道实际只发现了两处高空坠物隐患。“能用于买房屋保险的预算也十分有限。”刘奕坦言，希望保险公司能多让步几分。“拉锯战”持续约两周，双方终于达成协议，高空坠物项目在预算内成功纳保。
保障范围、价格都谈成了，最关键的问题来了：钱由谁出？
据了解，黄贝街道757栋房屋年保费约30万元，东湖街道233栋年保费约20万元，两笔支出均来自罗湖区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人缴纳。
在“费改保”之前，这笔经费被街道办用于购买第三方房屋安全隐患排查服务。以东湖街道为例，2023年全国自建房专项整治期间，街道曾花费约20万元聘请专业技术机构，对辖区所有自建房进行安全等级评定。
但这类专业化排查偏“运动式治理”，仅在专项整治时集中开展，对房屋安全的日常监管仍然依赖街道办主导的日常巡查。当地规定，街道办需履行属地监管责任。
但这类基层日常巡查存在明显短板。楚明坦言，街道工作人员、社区专干和网格员多为非专业人员，只能通过肉眼识别墙体开裂、瓷砖脱落等显性隐患。而地基沉降、承重结构损伤等结构安全隐患，必须由具备专业资质的技术人员借助设备排查检测。基层工作人员不具备专业能力，会让隐患发现滞后。
这也是为什么，楚明积极支持引入保险机构管理房屋安全隐患。在他看来，保险公司拥有组建专业巡查团队的能力和设备资源，可弥补基层日常巡查人手不足和技术缺位。陈佳能则告诉《中国新闻周刊》，传统治理模式以“一年巡查几次”为考核工作成效的指标，而保险机制将公司收益与其风险管控直接挂钩，如果保险公司不尽职排查房屋安全隐患，出险率将升高，导致公司利润缩水，这种利益驱动型预防，理论上会比行政指令更有效。
她进一步指出，罗湖区推行“费改保”的前提原则是不增加政府开支。街道办在房屋安全保障领域的开支并没有增加，但资金使用效率提升了。不过，陈佳能强调，该机制的实际成效还要等一年期合同结束后，用事故发生率、出险率来评估。“我们希望一年下来什么险情都不要发生，这也意味着风险减量真正落地。”
需构建房屋养老资金安排机制
给老楼上保险的新闻发布后，刘奕接到了来自福田区、宝安区多个兄弟单位的咨询电话。大家最关心三个问题：资金从哪出？怎么跟保险公司达成约定？第三方巡查是否靠谱？刘奕感觉到，各级政府对房屋保险项目有需求。
但对保险公司而言，房屋老龄化既是机遇也是考验。丁健告诉《中国新闻周刊》，随着老楼隐患增加，企业面临的潜在赔付压力确实在增加，但并不意味着实际赔付一定会增加。她举例，如果一栋楼被巡查人员发现有沉降风险，那么保险公司需要及时反馈给政府，由政府负责把这栋楼的居民疏散排空，其实就能避免事故发生，无须赔付。只有这栋楼坍塌造成了人身财产损伤，保险公司才可能面临赔付。她称，这也要求保险公司要把工作重心越来越多地投入隐患排查和及时反馈环节中，这或许是未来的保险设计趋势。
由政府投保的房屋保险已在部分城市产生理赔案例。2024年3月，浙江省余姚市住房城乡建设局为城区4274幢住房购买外墙面综合保险，截至2025年1月，因房屋外墙脱落砸车引发的出险达19次，共计赔付14.8万元。
丁健表示，房屋保险包括很多险种，保障情景范围也各不相同。需要明确的是，政府保险仅承担有限责任兜底功能，为了更全面、更长期地保障房屋安全，仍然需要业主、物业公司结合实际需求，自行购买其他种类的房屋保险。
然而现实困境是，一旦涉及房屋公共部位（如外墙、电梯、消防设施等）的保险购买，个人出钱的意愿就大大降低。这也是刘奕在一线工作的体会，她举例说，街道一老旧小区房屋配套的消防管网几乎失灵，政府指导居民多方筹集资金，包括申请民生项目资金、物业维修基金，以及居民自筹。业主虽然认可改造，可一到自筹环节，积极性就陡降，这个项目的资金至今还在筹集阶段。
房屋公共部位保险的资金责任划分，至今缺乏高层政策指引。不过，经过近两年各地试点，房屋养老金的个人账户（即住宅专项维修资金），被一些地区鼓励用于购买住房公共部位保险，如河南郑州、湖南长沙、山东青岛等多地均出台政策，允许使用住宅专项维修资金购买电梯维修保险。
但《住宅专项维修资金管理办法》规定，支取使用住宅专项维修资金需“双三分之二”业主表决，实操中门槛很高。
为解决“表决难”问题，部分地区试点，允许以住宅专项维修资金的增值收益购买房屋相关保险。据住房城乡建设部《建筑杂志社》报道，2024年，沧州市将一小区作为试点，推行利用住宅专项维修资金增值收益购买房屋全生命周期保险，覆盖小区电梯、消防设备、供水设备等。经过大半年运行，该改革经专家论证兼具经济与社会效益，可在沧州主城区稳步推广。此外，湖南湘潭、山东高密、河北石家庄也已试点，以住宅专项维修资金的增值收益购买相关保险。
“自筹资金难背后一个更深层次的问题是，大众普遍缺乏利用保险分散和抵御风险的意识。”丁健指出，相比之下，发达国家在房屋保险方面的意识和制度更为成熟。数据显示，在保险业较发达的国家，家财险普及率普遍超过70％，而在中国，这一比例长期低于10％。
“家财险保障的还是个人家庭内部的财产，可以预见房屋公共部分的投保率只会更低。”她说，在国内，很多人觉得只要房子还能住，就没必要花钱买保险，但问题在于，等到房屋出现明显安全隐患后再想投保，保险公司往往会因风险过高而拒保或者大幅提高保费，对消费者不友好，最终形成恶性循环。
不过她也意识到，想要让房屋保险成为社会共识，并非一朝一夕的事，需要长期的引导和制度建设。丁健认为，罗湖区由政府先迈出一步，把政府职责范围内的房屋公共安全先“保起来”，能起到积极示范效果。更关键的还在于建立起一套健全的资金安排机制，将居民、政府、物业、开发商等多方利益结合起来，构建可持续的房屋养老金体系，为房屋养老提供长期、稳定的资金来源。
（文中楚明为化名）
发于2025.7.28总第1197期《中国新闻周刊》杂志杂志标题：谁为“老楼”买保险？
记者：吕雅萱
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